资产负债率堪比房企!越秀服务,如何讲好资本故事?

来源:思裕股票网 作者:佚名 浏览量:140

摘要:大湾区

作者|甜心姐姐&编辑|杰伊

6月28日,越秀服务正式在港交所主板上市。

这家头顶“TOD物业服务第一股”光环、背靠大湾区的物业公司,能否如管理层所料,成为未来3-5年行业第一梯队?

潜力大还是概念打得好,要看数据。

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这家物业公司2018年在香港上市后,对资本市场的吸引力不如以前。

尤其是去年以来,分手和认购不足的情况时有发生。

为了更好地获得资本市场的青睐,越秀服务下大力气写新故事。

如2020年11月,越秀地产收购其战略投资方广州地铁环境工程、广州地铁物业管理,成为“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。

事实上,越秀服务的资本故事有两大亮点,其中之一就是TOD。

谈到竞争优势,招股书提到:“TOD综合物业管理模式未来增长潜力巨大。”

所谓TOD(公交导向发展)模式,是指以公共交通为导向的发展模式。

TOD模式下的公共交通不仅指地铁、轻轨等轨道交通,还包括火车站、机场、公交干线等。它以一个交通方式多样的车站为中心,在半径约400-800米(步行5-10分钟)范围内进行高密度开发,连接周边的商业、住宅、写字楼、公园等。

也就是说,TOD模式的商业价值在于多元化和聚合。在其区域内,可以满足个人的工作、生活、休闲、娱乐、出行等需求,形成多功能社区。

从新加坡、东京、香港等地区现有的TOD发展模式来看,可以实现人流、物流、资金流的高度集中。

也就是说,随着我国城市轨道交通的加速普及,TOD模式可以说是未来发展的蓝海市场。

中国交通运输部发布的数据显示,截至去年底,全国44个城市开通城市轨道交通线路233条,运营总里程7545.5公里,同比增长20.1%。这也意味着TOD模式的潜在市场相当大。

放眼广州,根据国家发改委批复的《广州市城市轨道交通三期建设规划(2017-2023年)》,预计到2023年,广州城市轨道交通累计里程将超过800公里。

广州城建发展作为越秀服务的股东之一,确实有机会获得更多TOD综合物业管理。

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看目前的落地情况,截至2020年底,越秀服务共有5个TOD住宅项目,签约销售金额约170亿元。

对于前景的描述,越秀服务也称之为TOD住宅管理与TOD场地或车辆段管理相结合的TOD综合物业管理模式,这将是其未来规划扩张和利润增长的新动能。

说了这么多TOD模式,我想蜜友们也发现了一个问题,那就是蓝海回归蓝海。事实上,TOD模式是对开发实力和运营综合能力的极大考验。

从同行来看,万科、龙湖等早在几年前就开始抢占TOD市场。近年来,碧桂园、融创、招商地产、保利地产等也纷纷涌入。

2019年房企TOD项目征地金额大幅增加。按照3-5年的开发周期,预计这些项目将在2023-2024年密集入市。

但是,越秀服务背靠的越秀地产,与龙头房企的差距还是很大的。越秀服务的TOD业务也要看其发展能力。

除了TOD模式,另一个亮点是其业务主要位于大湾区。

截至2020年底,越秀服务已入驻19个城市,其中6个位于大湾区。

2018年至2020年,其来自大湾区的收入分别占总收入的85.4%、84.1%和82.4%。

这两年大湾区的定位和发展潜力越来越热,但也要看到,除了很多深耕这个区域的房企之外,龙头房企也纷纷将其视为战场,这个区域的竞争会更加激烈。

总结越秀服务资本故事的两大亮点显然有优势,但从整个行业来看并不突出。

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看看它的基本精细程度。

招股书显示,2018年至2020年,越秀服务总收入分别为7.628亿元、8.963亿元和11.68亿元,同比增长率分别为17.5%和30.3%。

净利润分别为4730万元、9320万元和2.04亿元,同比增长率分别为97%和118.6%。

毛利率分别为25.9%、27.2%和34.5%。

从成长性来看,还是挺不错的。然而,如果我们仔细观察它的业务结构,就不是很令人满意。

招股书显示,2018年至2020年,越秀服务的非商业物业管理及增值服务分别占总收入的64.8%、67.3%及69.4%;商业物业管理和运营服务分别占35.2%、32.7%和30.6%。

非商业物业管理及增长服务包括住宅物业、公共物业及工业园物业,而商业物业管理及运营服务则包括为地产企业或写字楼、商场及专业市场业主提供的服务。

越秀地产商业物业管理及运营服务占比近三年持续下降,占比仅为三分之一左右。

占总收入大部分的非商业物业管理及增长服务过度依赖关联方。

这几乎是房企拆分物业公司上市的普遍问题。

2018年至2020年,广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、关联公司及其他关联方开发的物业占越秀服务年度在管项目总数的比例分别约为86.3%、80.5%及79.5%;该等物业的物业管理服务产生的营业收入约占相关年度物业管理服务产生的总收入的91.7%、88.6%及90.0%。

另一个值得注意的是资产负债率。

近年来,物业公司在资本市场比房企母公司更受欢迎的一个主要原因是轻资产。

但越秀服务的资产负债率与房企相当。

招股书显示,其2018年至2020年的资产负债率分别高达93.2%、91%和68.4%。

上市前,越秀服务还特别关注“突然”减债。其2020年资产负债率下降的主要原因是关联方贷款和偿还委托银行贷款的收入。

近三年,物业公司已经上市。为了快速扩大规模,减少对母公司房企的依赖,几乎所有公司都会进行并购,越秀服务也是如此。

招股书显示,越秀服务计划将收购或投资住宅及公共物业管理服务供应商、商业物业管理及运营服务供应商,作为其未来扩展计划的一部分。这可能会导致其资本负债率再次攀升。

截至去年底,越秀服务管理总面积3260万平方米,管理物业215处,其中96.1%位于一线、新一线、二线城市。

总体而言,越秀服务上市前聚焦自身资本故事,突出深化大湾区、发挥TOD的模式。这两个方面都有一定的优势,但它们在整个行业中的地位并不突出。

如果通过并购扩大规模,未来需要进一步解决对关联方的依赖和资产负债率的问题。

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