资产负债率高达91.2%，这是河南建业地产的窘境

写|威廉

编辑|森淼

中国房地产江湖上曾经有一句“三君子”的说法，即王石、冯仑北部、胡葆森中部。如今，王和冯已经从房地产大亨变成了全国知名的明星级导师。胡葆森和他的建业地产一样，从未真正走出中原。

在50强房企中，建业地产可谓是最特立独行的一家。当所有竞争对手都在全国扩张，拿下一线城市时，选择“偏”到河南本地一隅，逐渐下沉到区域内的县域市场，似乎与大人流格格不入。

即便如此，“河南地王”的实力也不容小觑。近期年报显示，建业地产2019年实现签约销售金额1011.5亿元，成为千亿俱乐部会员，同时也创造了单省销售额突破千亿的行业纪录。

从2016年的200亿元销售额到2019年的1000亿元目标，建业只用了三年时间。然而，在快速发展的背后，却存在着毛利下降、负债上升、现金流不稳定等一系列问题。老牌的河南房企也迎来了自己的中年危机。

更重要的是，河南作为集团的“大本营”，似乎已经沦陷。国内龙头房企的进入和本土品牌的崛起，让这个区域性房地产巨头相当尴尬。面对不断触顶的天花板，建业希望轻资产转型能满足转型，但这似乎不足以扛起集团扩张的重任。

/ 01 /

高负债率

短期债务偿还压力大幅增加。

在楼市持续降温的背景下，建业地产2019年交出的成绩单并不尽如人意。

财务报告显示，建业地产2019年签约销售金额为1011.5亿元，同比增长约39.8%。其中，轻资产和重资产分别实现合同销售额293.49亿元和718.01亿元。

利润方面，截至2019年末，建业地产收入约307.67亿元，较2018年增长约108.1%。财务报告显示，这主要是因为交付项目多，根据竣工进度确认的在建项目已达到结转销售条件。

单从营收和利润来看，建业地产在2019年取得了不错的业绩，进入了历史巅峰。但在光鲜亮丽的数据背后，建业地产仍需面对毛利率下降、负债上升的问题。

财务报告还显示，2019财年，建业地产的毛利率和净利润率均出现下滑。其中，毛利率由2018年的34.4%下降至26.0%，下降8.4个百分点；净利率为7.9%，较2018年下降1.7个百分点。显然，这两个关键指标的负增长并不在市场最初的预期之内。

除盈利能力下降外，公司融资成本也进一步增加，从2018年的2.26亿元增加至2019年的3.95亿元，增幅为74.8%。在此基础上，建业地产去年总资产为1439.67亿元，但总负债高达1313.65亿元，资产负债率为91.24%，较2018年增长约1个百分点。

图片:建业地产2019年财务报告

随着负债率的提高，公司不得不出售旗下多个项目来回笼资金，以抵消公司向银行的借款。包括郑州金水项目49%股权及债权、河南龙宇股权、新阳天恒置业50.31%股权、周口建恒置业99%股权等。

现金流方面，2019年建业地产的在手现金及现金等价物达到227亿元，仍在增长，但主要依靠借款。财务报告显示，建业地产2019年贷款总额为314.9亿元，较2018年增长58.6%。一年内到期的贷款比例为58.6%，足以说明公司的偿债压力。

在房住不炒、去杠杆等政策背景下，房地产企业依靠高负债实现规模扩张是不可持续的。如今，恒大、碧桂园、R&F等。都在满足国家“去杠杆降负债”的要求，但建业地产却是增不减，这不得不令人担忧。

对于这些问题，胡葆森说，“这表明我们在管理方面还有很大的改进空间。”他提出将未来2-3年称为集团“战略巩固期”，努力降低负债率，提高盈利能力。

/ 02 /

外部和内部问题

胡葆森在河南的困境

与很多房企不同，建业地产始终坚持“本土化”的发展战略。用胡葆森的话说，河南有一亿多人口。只要能占到10%以上的市场份额，就会有干不完的活，赚不完的钱。

然而，中国的房地产从来都不是“小而美”的生意。而建业地产在成为区域巨头的同时，明显错失了向全国扩张的机会。所以，当南万科、北万通南北走向成为全国地产大亨时，建业依然坚守着自己的“一亩三分地”。

2019年财务报告数据显示，建业地产已实现河南省122个县级以上县市全覆盖，是国内首家实现“省、市、县、镇、村”五级市场发展的房地产企业。但是，放眼省外，建业地产的投资微乎其微。

现在，胡葆森的防御战略也受到了冲击。虽然已经耕耘20多年的建业地产已经是最了解河南、最能把握河南市场的房企，但河南不是建业的保留地，其他对手也可以进入。

建业地产董事长胡葆森(来自建业官网)

近年来，在建业地产的门口，我们可以看到越来越多的外资企业。其实早在2010年前后，恒大、碧桂园等巨头就相继进入河南市场；随后，世茂、龙湖、电建、惠今、奥园等房企也进入建业腹地郑州。

不仅如此，河南本土房企也在不断攻击建业。比如曾经对建业不构成威胁的正商集团，近年来也在加紧扩张。其销量、销量连续几年位居郑州第一，“豫王胡葆森”的地位已经不如当年。

在上述背景下，作为河南唯一的准一线城市，郑州市场在建业的土地储备占比逐渐被稀释，并连续三年下降，从2016年的36.9%下降至2019年的27%，销售占比也从2016年的50%以上下降至2019年底的22%。

根据柯睿研究中心的数据，早在2017年，建业地产在河南的市场份额就下降到了4.3%。近两三年来，河南省快速城镇化和“棚改”红利密集爆发，建业在驻马店、商丘、开封、信阳等下沉市场扩张，新增土地收储比例快速提升，在省内市场份额大幅提升。

2019年建业土地储备城市分布

胡葆森多次表示，建业地产的“省域”战略是基于对河南城镇化发展的分析判断，是在中原城市群规划背景下制定的。所以在郑州、洛阳等中心城市发展受限时，选择在市县市场深耕，而不是在更广阔的全国市场寻找机会。

但在“房住不炒”的基本基调下，三四线城市也成为泡沫最严重的地区，房价一路下行，市场状况严重降温。随着“棚改”红利的逐渐消失和房地产市场的平静，建业的发展将受到很大的制约。

更尴尬的是，建业地产第二大股东凯德置地集团也因为建业的“保守主义”而选择退出。去年7月，凯德置地集团将其持有的建业地产24.09%股权以28.31亿港元转让给胡葆森控股的恩汇投资。凯德置地表示，退出建业是因为对方的主营业务集中在河南，而河南已经不在凯德置地的核心城市之内。

2019年，一向固执己见的建业地产终于改变了主意。在2018年的业绩发布会上，胡葆森表示“建业有条件走出河南”。主要有三个条件，即郑州500公里以内的半径要求、轻资产模式、中原文化小镇的产品形态。

/ 03 /

点燃资产转型的希望与阻力

面对外资企业的冲击和利润下滑的双重压力，“走出去”成为建业地产的必然选择，“代建加产出管理”的轻资产模式是整个战略决策的核心。

所谓轻资产代建，是指集团为客户做房地产开发、经营、销售和管理，并收取品牌费和超额利润分成费作为回报的部门。2010年9月，绿城集团与外部机构合作开发项目，形成了土地资源、投资资本、委托建设政府安置房三大业务模式，标志着项目建设模式在国内房地产行业首次启动。

过去，房地产企业主要依靠杠杆和土地储备来抢占市场规模。然而，随着融资难度的增加和土地成本的上升，房地产市场遇到了新的挑战，越来越多的房地产企业开始尝试水轻资产模式。

不同于重资产模式需要大量的资本运作、土地购买、房屋建设和配套，轻资产通过品牌、团队、技术和资源的输出来运作赚钱。在沉重的资金和运营压力下，万科、保利、绿城等。先后布局轻资产，建业显然想以此作为转型手段。

目前，建业地产已成立独立运营的中原建业，作为轻资产转型和全国布局的载体。2019年财务报告显示，建业轻资产项目新签合同55份，累计签订委托管理合同163份。项目总规划建筑面积约2394万平方米。2019年11月，建业走出河南第一个项目，选择在新疆库尔勒开业。

建业集团首个轻资产项目漯河二市州

财务报告数据显示，轻资产板块成为建业收入的稳定来源之一:2019年，在建业1011.5亿元的签约销售总额中，重资产板块实现销售718.01亿元，轻资产板块实现销售293.49亿元，占比近三成。

这样我们就可以通过为客户提供更多的服务来赚取更多元化的利润，轻资产模式真的很有想象力。但同时，由于周期长、问题多、不可控因素多，轻资产模式也会给自身品牌和公司资金链带来新的风险，在一定程度上也会加剧自身资产。

2019年7月，建业集团以16.5亿元巨资收购天津钟敏游助，助力轻资产转型，但在产业链布局方面，这实际上增加了集团的资产。可见，建业地产通过走轻资产路线，一定程度上提高了负债率。

事实上，由于品牌输出、产品管理等多环节内容，代建模式的风险不亚于特定资产模式。比如，中国房地产市场最大的代理公司绿城管理，就因为几个代理项目的维权问题受到质疑。节点财务调查发现，2019年建业集团多处物业被客户投诉，与其他地产开发商合资的物业多数为重灾区。

可以肯定的是，建业轻资产转型的能量是足够的，但这能否真正为集团赢得更多的行业话语权，还有待观察。目前看来，轻资产获得的销售金额占比仍略显不足，其营业收入和利润规模的未来增长也应受到质疑。

纵观全国房地产市场，无论是轻资产还是重资产模式，行业格局已经基本确定，要打破建筑行业的“封闭”并不容易。截至2019年底，建业签约的163个轻资产项目中，省外实际只有2个。由此可见，将规模扩张和走出河南的预期寄托在轻资产上，可能并不明智。

这不免让人想起香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗的一句话:“历史告诉我们，轻资产不是最赚钱的。为什么是轻资产？因为没钱，所以只能轻。”

免责声明:本文内容仅供参考，不构成投资建议。