房价下跌，负债率飙升！有些房企挡不住？

摘要:随着去库存时代的结束，必须牢牢抓住杠杆！

作者|张

最近，房企的日子似乎忽冷忽热。表面上看，不少企业上半年销售继续大踏步前进，但在幕后，有的却不太好。

前几天有报道说，某公园某地方“345线”慢了下来。今天，我们看到了关于新兴工业城市运营商华夏幸福基金有限公司运营情况的简要报道。有分析认为，并不是很乐观。

什么情况？我们来谈谈杠杆游戏。

1.房价下跌，负债率飙升？

就在三天前的7月10日，华夏幸福控股股东华夏幸福基金会控股有限公司也向平安资管转让了华夏幸福5.82亿股股份，占华夏幸福总股本的19.70%。

就这样，平安资产管理成为华夏幸福第二大股东，而华夏幸福本身的股份质押率也很高:从63.16%到92.82%。

这一事件引起了很多关注。

事实上，杠杆游戏对房企的高负债和质押并不奇怪。先知春江水暖鸭作为一线房企，从财务状况的变化，尤其是负债率的变化，也能看出房地产市场的一些趋势。

比如华夏幸福发布的2018年4-6月公司经营报告显示，2018年上半年，工业园区结算收入137.35亿元，同比下降近11个百分点。如果将时间区间缩小到4-6月，下降幅度会更大，接近45个百分点。

另一方面，值得注意的是，2018年上半年，华夏幸福房地产开发签约销售652.64亿元，销售面积730.88万平方米，折算为每平方米单价8929.51元。2017年，这一数字为13，340.35元。今年的单价只有去年的67%，下降了30%以上。

如果时间范围进一步缩小到4-6月，差距会更大。

从上图可以计算出华夏幸福4-6月销售单价为7782.39元，而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元，今年单价为去年的62%，同比下降近40%。

华夏幸福的负债情况如何？最新的半年度报告尚未发布。我们来看看2017年的年报。

2017年年报显示，华夏幸福2017年总资产为3758.65亿元，总负债为3048.32亿元，资产负债率为81.1%。2016年，公司总资产为2499.03亿元，总负债为2118.72亿元，资产负债率为84.78%。从报告来看，2017年的资产负债率略低。

应该说简单但负债率高在国内房企是正常的。

比他大的是碧桂园。

2017年碧桂园房源签约销售金额约5508亿元(约847亿美元)，签约销售建筑面积约6066万平方米，签约销售金额位居全球第一。

这是好的一面。

另一方面，杠杆游戏翻看其公司财务报告的计算后发现，2015年碧桂园的资产负债率为75.32%，到2017年，其资产负债率达到88.89%。其负债总额从2015年的2726.16亿元攀升至2017年的9330.57元。

恒大集团呢？

财务报告显示，2017年总资产为17617.52亿元，总负债为15195.44亿元，资产负债率为86.25%。2013年这个数字是77.21%，够快了。

当然，房产的预收款都算作负债，所以可能会出现企业越大负债越高的情况。但无论如何，这个数字令人震惊，其增长速度更是惊人。

研究发现，龙湖的资产负债率仍然较低。2017年龙湖资产负债率为70.73%，低于2015年碧桂园。2015年龙湖低66.07%。

当然，从销量来看，龙湖远不如前面提到的碧桂园和恒大。没有高负债，如何大踏步前进，世界第一？

2.高负债背后的“危险”与“机遇”

总之，这两年资产负债率80%太正常了。如上所述，债务的上升也意味着成交量的扩大，这刺激了未来的利润。这是房企的机会。

但这一切的前提都需要建立在房地产行业不断完善的基础上。

这两年的严厉调控，尤其是北京、上海等城市，几乎冻结了楼市。因此，北京周边的楼市尤其受到影响。

不过，主要位于北京周边的华夏幸福可能面临压力。股份高质量转让质押不足为奇。

接近华夏幸福的人士曾向媒体记者透露，华夏幸福目前仍在内部向员工出售房屋，有15%的折扣。以大厂项目为例。最高价28000元/平方米的项目折扣价为14000元/平方米，几乎降了一半。

此后，其总裁孟静也对此作出回应，称是个案，但从今年上半年的业务简报来看，仍有压力。

前段时间央行的报告特别提示，部分房地产企业负债率较高，偿债压力较大。近期，从风险防范的角度来看，相关部门阻断了部分大型房企海外发债的渠道，融资压力倍增。

对于内地房企来说，债务压力是前所未有的。根据中科院数据，2018-2021年房地产企业存量债券中，债券偿还规模呈逐年上升趋势。

2018年还款规模为1686.1亿元，2019年和2020年分别为3116.4亿元和4416.9亿元，同比增长84.8%和41.7%。2021年房地产企业还款规模达5725.7亿元。是什么概念？！

如今房地产行业进入寡头时代，巨头越来越集中，投资回报不再那么高，风险也越来越大。

3.去库存时代结束，必须牢牢抓住杠杆！

现在回过头来看，接触过卖内地房产的李嘉诚先生是个聪明人。他失去的是房价疯狂上涨带来的利润，但他逃脱了让各方陷入泥淖的囚徒困境。

经过多年的沉淀，他其实赚了不少钱。今天的房地产市场可能不再有过去的野蛮增长。

比如上面提到的华夏幸福，今年年初公司就提出了2100亿元的销售目标，现在半年过去了。从简报中的销售额来看，仅完成了年度目标的38.3%。

下半年会发生什么？至少从管控措施来看，没有明显松动迹象。并且它从第一和第二行延续到第三和第四行。

PSL作为货币的“水龙头”，也可以看到边际放缓的趋势。

根据央行公布的数据，6月PSL投资605亿，比5月减少近200亿。据徐启元测算，2018年第二季度PSL同比增幅几乎为零。

有许多迹象表明，房地产市场的去库存时代已经结束。未来无论是一二线城市还是三四线城市，房企都可能告别野蛮生长。

截至目前，大部分房地产开发商，如恒大、碧桂园、华夏幸福等。，都致力于牢牢握住杠杆，不让资金链过紧，并保证自己能守住各种情况。

同时，要密切关注一些好项目，对房价上涨保持乐观态度。每个人都必须乐观，至少不能悲观，因为悲观就是死亡。

在某种程度上，我们都在同一条船上。只要不掉，就没事。

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