郎地产落后？负债率超过75%，净亏损1亿元，多项盈利指标同比下降

作为中国房地产百强企业的一员，施琅地产2020年扭亏为盈，归乡净利润同比暴跌108.58%，亏损高达1.01亿元。

《投资时报》研究员鲁公

在同量房企开始向千亿规模冲刺的势头下，施琅绿地置业有限公司(http://0106。香港，以下简称施琅地产)仍在以数百亿的销售额旋转。

数据显示，2018年至2020年，其全年签约销售额分别为381.49亿元、404.86亿元和411.31亿元，整体增长有限。

从其他业绩指标来看，2020年施琅房地产的增长一直较弱。一方面，其营业收入同比增速较去年同期进一步放缓，归母净利润由盈利转为亏损。另一方面，毛利率、核心净利润等多项盈利指标也出现了不同程度的同比下滑。

近年来，施琅地产资产负债率一直在75%以上，“三道红线”监管指标处于“黄档”阵营。

朗地产在资本市场的表现不及同行业在香港上市的知名房企，股价长期徘徊在1港元/股以下。截至2021年4月16日收盘，施琅地产的股价仅为每股0.54港元。

在业绩“失速”、股价低迷的情况下，施琅地产将公司2021年的销售目标定为500亿元。对此，公司执行董事兼总裁黄征表示，公司今年的可销售价值预计在650亿元至700亿元之间，更有信心实现销售目标。

增长失速净亏损1亿

朗地产成立于2001年12月，是一家从事绿色科技地产及相关产业的专业房地产开发公司。连续多年跻身中国房地产企业百强。

然而，进入2020年后，公司业绩增长放缓的势头有所加剧。根据财务报告数据披露，虽然其2020年营业收入同比增长5.06%至89.9亿元，但增速较2019年的15.11%和2018年的21.67%分别下降超过10个百分点和16个百分点。

与此同时，施琅地产销售收入同比增速也有所下降，从2018年的19.02%降至2019年的6.16%，2020年仅为1.70%，为过去四年(2017-2020年)最低增速。

对于销售增速下滑，有分析认为可能与施琅地产多元化转型战略有关。

数据显示，2016年，公司实施“融树林”计划，即围绕核心地产业务培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务。两年后的2018年，公司甚至将名称从“施琅绿地置业”变更为“施琅绿地集团有限公司”，进一步巩固多元化转型。

但从目前来看，其多元化转型效果并不好。以长租公寓为例。截至2017年底，由施琅地产于2017年大力开发的长租公寓品牌产品“朗诗语”共有手术室2010间，收入828.2万元，亏损4417万元。到2018年，这一损失已经扩大到1.9亿元。短短两年，公司仅在“朗诗语”产品上就亏损了2.34亿元。

在上述压力下，施琅地产于2019年5月宣布，公司剥离包括施琅之家在内的非房地产开发相关业务，同年更名为施琅绿地置业有限公司。至此，施琅地产的多元化转型也告一段落。

2020年，施琅地产归属于公司股东的年度净利润扭亏为盈，亏损1亿元，同比大幅下降108.58%。在财务报告中，施琅地产将亏损归因于受到美国疫情的严重影响。截至2020年末，施琅地产在美国销售的未完成订单价值约为27.2亿元，同比增长346%。由于公司还对纽约个别项目计提减值准备，美国公司核心净利润由2019年的1.9亿元变为2020年的7000万元。

此外，施琅地产2020年净利润、核心净利润和毛利率等衡量公司盈利能力的一系列指标均出现下滑，同比降幅分别为82.2%、97.8%和9.3%。

2017-2020年施琅地产净利润及同比增长率

来源:公司财务报告

还在“黄档”阵营

近日，施琅地产总裁助理、金融中心总经理顾靖指出，2020年公司总资产负债率为78%，净资产负债率为26%，现金短债比覆盖率为6.1倍。参照房企“三条红线”融资新规，施琅地产仅符合后两项数据标准，目前处于“黄档”阵营。

对此，《投资时报》研究员进一步梳理公司财务报告数据发现，近年来，施琅地产的债务压力呈现逐年放缓的趋势。根据财务报告数据披露，其负债总额从2018年的220.14亿元下降至2019年的197.38亿元和2020年的192.06亿元，减缓了两年间超过28亿元的债务压力。

然而，自2019年以来，施琅地产的总资产也有所下降，2020年仅为247.01亿元，比2018年的267.75亿元减少了20多亿元。虽然降幅低于负债，但公司2017年至2020年的资产负债率仍分别高达81.80%、82.22%、76.38%和77.75%，三年间降幅均不到5个百分点。

值得注意的是，对于一家近几年(2017-2020年)合同销售额仅从320.53亿元增长到411.9亿元的房地产公司来说，超过150亿元，甚至最高超过200亿元的债务，一直构成了施琅地产的债务压力。

此外，根据柯睿地产的研究数据，2020年末施琅地产加权平均融资成本达到7.6%，较2019年上升0.2个百分点。同年房企新增债券融资成本较上年同期下降0.95个百分点，仅为6.13%。可见公司融资成本在行业内并不占优。

除了营收规模不及同行以及持续多年的债务压力外，施琅地产在资本市场的表现也不温不火。

数据显示，自2013年施琅地产上市以来，股价一波上涨，最高时达到每股0.9港元。随后一路下跌，长期徘徊在每股0.5至0.7港元之间。2018年2月，公司股价一度突破1港元，但很快又跌回“小钱股”地位。截至2021年4月16日收盘，该公司股价仅为0.54港元/股。

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